10 กุมภาพันธ์ 2564
| โดย บุษกร ภู่แส
271
การผลักดันเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ในขณะที่ จ.ชลบุรี ถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหญ่รองมาจากกรุงเทพฯ จึงส่งผลให้อีอีซีเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยรายใหญ่สนใจเข้าไปพัฒนากว่า 100 โครงการ
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2564 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชะลอเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ โดยเน้นพัฒนาโครงการแนวราบในกรุงเทพฯ และจังหวัดยุทธศาสตร์ที่มีกำลังซื้อ รวมถึงอีอีซี 3 จังหวัด (ชลบุรี ระยองและฉะเชิงเทรา) ยังเป็นตลาดที่โดดเด่น แม้ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่ยังเติบโตต่อเนื่อง จากเมกะโปรเจคและการเติบโตของภาคอุตสาหกรรม ที่จะส่งผลให้ภาคแรงงานระดับหัวหน้างานอีก 500,000 คน เข้ามาทำงานในอนาคต
ทั้งนี้ เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวได้รับความนิยมมากที่สุดในภาคธุรกิอุตสาหกรรมในประเทศไทย ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานสะสมพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอยู่ในพื้นที่ 99,608 ไร่ หรือคิดเป็น 56% ของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในไทย และปี 2563 มีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในอีอีซีปิดการขาย 1,840 ไร่ หรือคิดเป็น 85.59% ของการขายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั้งหมด
“ภาคตะวันออกโดยเฉพาะอีอีซียังได้รับความนิยมต่อ เพราะอานิสงค์จากแผนพัฒนาอีอีซีช่วยผลักดันให้นิคมอุตสาหกรรมขยายตัวขึ้น”
พื้นที่ดังกล่าวมีโครงการนิคมอุตสาหกรรมที่กำลังศึกษาและพัฒนาโครงการ 24,000 ไร่ และจะเปิดตัวในอนาคต ซึ่งทำให้มีผู้สะสมแลนด์แบงก์เพื่อพัฒนาที่ เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท, ศุภาลัย, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เสนา ดีเวลลอปเมนท์, เอสซี แอสเสท, ควอลิตี้ เฮ้าส์, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
“ราคาที่ดินโดยเฉพาะในโซนเศรษฐกิจอีอีซีสูงขึ้นเฉลี่ย 30-50% ราคาที่ดินใน จ.ชลบุรี โดยเฉพาะ อ.ศรีราชา ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนสูงถึง 80-100 ล้านบาทต่อไร่ ที่ดินติดทะเลราคา 100 ล้านบาทต่อไร่ เพราะที่ดินหายากและส่วนใหญ่เป็นที่ดินรัฐ ”
ส่วนที่ดินใน อ.สัตหีบ เริ่มขยับตัวสูงหลังมีการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ขณะที่โซนสวนเสือศรีราชาที่ดินไม่ได้ติดถนนปัจจุบันไร่ละ 5 ล้านบาท เทียบช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ไร่ละ 2-3 ล้านบาท
ในขณะที่ภาคอุตสาหกรรมที่บูมมากใน ต.บ่อวิน อ.ศรีราชา จะขยายตัวไปทางเขาคันทรง อ.ศรีราชา ไปถึง ท่าจาม อ.หนองใหญ่ เพราะยังมีพื้นที่รองรับหลายหมื่นไร่ ราคายังลงทุนได้ โดยถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาอยู่ที่ไร่ละ 2-4 ล้านบาท แต่หากเป็นที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ราคาขยับไปไร่ละ 15 ล้านบาท
จ.ฉะเชิงเทรา ที่ดินบริเวณถนนบางปะกง-ฉะเชิงเทรา ที่จะพัฒนามอเตอร์เวย์ ที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ติดถนนใหญ่ เดิมราคาไร่ละไม่เกิน 10 ล้านบาท พุ่งขึ้นเป็นไร่ละ 13-15 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาซื้อขายจะลดลงเล็กน้อย
ทั้งนี้ ที่ดินใน จ.ฉะเชิงเทราส่วนใหญ่อยู่เขตผังเมืองพื้นที่สีเขียว จึงไม่มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรม แต่จะนำมาพัฒนาเป็นเมืองสำหรับที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเขตตัวเมืองครอบคลุม อ.บ้านโพธิ์ อ.บางคล้า ซึ่งปลายปี 2563 “เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้” และ “มารวย เรียลเอสเตท” เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่กลางเมืองฉะเชิงเทรา
จ.ระยอง ราคาที่ดินปรับตัวต่อเนื่อง มีราคาก้าวกระโดดจากช่วงก่อนประกาศอีอีซีราคา 5 ล้านบาทต่อไร่ เป็น 20 ล้านบาทต่อไร่ ในบริเวณทำเลทางหลวงหมายเลข 36 ซึ่งเป็นถนนสายรอง ส่วนถนนสายหลักติดถนนสุขุมวิทปัจจุบันราคาขายไร่ละ 40 ล้านบาท จากไร่ละ 15 ล้านบาท ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่าน
รวมทั้งช่วงครึ่งแรกปี 2563 อสังหาริมทรัพย์ในอีอีซี มีโครงการอยู่ระหว่างการขาย 187,000 ยูนิต จำแนกเป็นบ้านจัดสรร 112,579 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 74,421 ยูนิต
เมื่อดูรายพื้นที่ของตลาดบ้านจัดสรรพบว่า จ.ชลบุรี มีบ้านจัดสรรอยู่ระหว่างการขาย 61,648 ยูนิต ขายไปแล้ว 38,625 ยูนิต เหลือขาย 23,023 ยูนิต ส่วน จ.ฉะเชิงเทรา มีบ้านจัดสรรอยู่ระหว่างการขาย 14,769 ยูนิต ขายไปแล้ว 9,703 ยูนิต เหลือขาย 5,066 ยูนิต และ จ.ระยอง มีบ้านจัดสรรอยู่ระหว่างการขาย 36,162 ยูนิต ขายไปแล้ว 19,137 ยูนิต เหลือขาย 17,025 ยูนิต
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมพบว่า จ.ฉะเชิงเทรา มีคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างการขาย 830 ยูนิต ขายไปแล้ว 599 ยูนิต เหลือขาย231 ยูนิต ส่วน จ.ชลบุรีมีคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างการขาย 70,447 ยูนิต ขายไปแล้ว 50,563 ยูนิต เหลือขาย19,884 ยูนิต และ จ.ระยอง มีคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างการขาย 3,144 ยูนิต ขายไปแล้ว 2,296 ยูนิต เหลือขาย 848 ยูนิต
“อีอีซีเป็นทำเลที่ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่และผู้พัฒนารายใหญ่จากส่วนกลางสนใจจำนวนมากจนปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นพื้นที่ที่ร้อนแรงที่สุดเวลานี้”
นอกจกนี้ “ออริจิ้น” อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ “Origin Smart City Rayong” เมกะโปรเจคมิกซ์ยูสระดับแฟล็กชิปพื้นที่ 24 ไร่ มูลค่า 10,000 ล้านบาท และล่าสุด “เอพี (ไทยแลนด์)” เปิดโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ “อภิทาวน์” มูลค่า 850 ล้านบาท กลางเมืองระยอง และ “ซีพีเอ็น เรซซิเด้นซ์” เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่
“ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากกรุงเทพฯ พัฒนาที่อยู่อาศัยในอีอีซี 100 โครงการ รวม 47,000 ยูนิต มูลค่าลงทุน 145,100 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 43 โครงการ รวม 30,570 ยูนิต มูลค่าลงทุน 90,000 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 57 โครงการ รวม 16,430 ยูนิต มูลค่าลงทุน 55,100 ยูนิต”
