30 มกราคม 2564
| โดย บุษกร ภู่แส
70
สถานการณ์โควิดระลอกใหม่ในปีนี้ ค่ายอสังหาริมทรัพย์ต่างประเมินว่าการฟื้นตัวเศรษฐกิจหรือกำลังซื้อต้องใช้เวลาข้ามปี หรือประมาณกลางปี 2565 ในปีนี้จึงต้องประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอด
สังเกตได้ว่าแผนลงทุนโครงการใหม่ของแต่ละบริษัทหลายแห่งหันมาโฟกัสที่ “Affordable Segment” คือกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อจำกัด มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีจำนวนมากในตลาด ฉะนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงตั้งราคาที่ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ (Affordable Price) ในระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านกว่าบาทไปจนถึง 3 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์กับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และรายได้ที่ลดลงของผู้ซื้อ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการยังพอมี “กำไร” ติดปลายนวมบ้าง
จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติและการเคหะแห่งชาติในปี 2563 ระบุว่า รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ นั้นอยู่ที่ 37,750 บาทต่อเดือน หากคิดตามความสามารถในการกู้คนกลุ่มนี้จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ขณะที่ข้อมูลจากคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล รายงานว่าอุปทานบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ ในช่วงราคา 1-3 ล้านบาท มีทั้งหมดประมาณ 14,173 ยูนิต ขายไปแล้ว 8,735 เหลือขายทั้งหมด 5,438 ยูนิต สำหรับคอนโดมิเนียมมีทั้งหมดประมาณ 103,034 ยูนิต ขายไปแล้ว 73,674 ยูนิต เหลือขายทั้งหมด 29,360 ยูนิต จึงยังมี “โอกาส” ที่จะขายได้
ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเนื่องจากมาตรการรัฐในการลดค่าโอน-จำนอง ซึ่งนายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รมว.คลัง เตรียมเสนอเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันอังคาร 26 ม.ค. ที่ผ่านมา เบื้องต้นคาดว่าจะต่ออายุลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.01% ออกไปอีก 1 ปี สิ้นสุด 31 ธ.ค.2564 โดยคงเกณฑ์เดิมไว้ด้วยการให้สิทธิประโยชน์เฉพาะที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาท
ถึงแม้กระนั้นก็ยังคงมีความเสี่ยง! นั่นก็คือยอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) หรือกู้ไม่ผ่านในปีที่ผ่านมา มีสถิติสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 80% แถมปีนี้ยังเจอโควิดรอบใหม่ ยิ่งซ้ำเติมปัญหากู้ไม่ผ่านอีก เพราะแบงก์เพิ่มเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ โดยนำปัจจัยความเสี่ยงของบริษัทเป็นองค์ประกอบ เพราะหลายธุรกิจปิดกิจการ หรือลดเงินเดือนพนักงาน เช่น นักบิน พนักงานต้อนรับสายการบิน ทำให้กลายเป็นกลุ่มเสี่ยง แม้แต่กลุ่มแพทย์
จึงถือเป็นเรื่องที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปีนี้ ที่จะขยายฐานในกลุ่ม Affordable Segment ไม่ว่าจะเป็นโนเบิล แสนสิริ ศุภาลัย เอพี ที่มองว่าเป็น “ทางรอด” ในปีฉลู ในการผลักดันยอดขายให้ฉลุยตามเป้า แทนที่จะเป็นเซกเมนต์พรีเมียม ที่มีกำลังซื้อแต่คนซื้อยังไร้อารมณ์ซื้อและกระตุ้นด้วยราคา “ไม่มีผล” ต่อการตัดสินใจเหมือนกับกลุ่มที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ขณะที่ตลาดราคาต่ำล้านเป็นเรื่องยากในการทำโครงการ เพราะต้นทุนที่ดินในกรุงเทพฯ ไม่เอื้ออำนวย ยกเว้นทำในทำเลอยู่นอกเมือง
“Affordable Segment” กำลังมาเข้ามาเป็นตัวเลือกใหม่ที่อสังหาฯ ทุกค่ายกำลังจับตามองและให้ความสนใจเป็นพิเศษ!
