เผยแพร่:
ปรับปรุง:
กำลังจะผ่านไตรมาสแรกของปี 2564 ไปแล้วในขณะที่สถานการณ์แพร่ระบาดโควิด-19 สามารถควบคุมในระดับที่ไว้วางใจได้แม้ยังต้องเฝ้าระวังอย่างเข้มงวดอยู่ก็ตาม มีหลายโครงการที่พักอาศัยแบรนด์ดังเริ่มทยอยออกข่าวเตรียมเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยใหม่ในหลากหลายทำเล แต่ในสถานการณ์ที่ยังแน่นอนใจไม่ได้ ทำเลไหนในกรุงเทพฯ ที่ยังมีภูมิคุ้มกันและไม่ถูกกระทบโดยพิษของโควิด-19 ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพระดับสากล บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดข้อมูลขุมทรัพย์ทำเลดีที่สุดของกรุงเทพฯ ที่ยังหลงเหลืออยู่ ซึ่งเป็นที่หมายตาของทั้งนักลงทุน ผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติ
ซีบีอาร์อี ชี้ให้เห็นภาพใหญ่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในมหานครใหญ่ทั่วโลก จะตั้งอยู่ในทำเลใจกลางย่านธุรกิจที่อยู่ติดกับพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ สำหรับกรุงเทพมหานคร หลากหลายโครงการที่สุดของกรุงเทพฯ ตั้งอยู่รายล้อมสวนลุมพินีซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ที่สุดของเมืองเป็นจุดศูนย์กลาง การพัฒนาโครงการที่พักอาศัยไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบอาคารสูงยืนเดี่ยว หรือโครงการมิกซ์ยูสสร้างเป็นกลุ่มอาคารมูลค่าการลงทุนสูงล้วนเกิดขึ้นโดยรอบอาณาบริเวณสวนลุมพินีซึ่งมีถนนสายเศรษฐกิจสำคัญอยู่รายล้อม ได้แก่ ถนนพระราม 4 ถนนสีลม ต้นถนนสาทร ถนนราชดำริ ถนนชิดลม ถนนหลังสวน ถนนเพลินจิตและถนนวิทยุ
ในท่ามกลางความเป็น Prime Area ของย่านลุมพินี หากจะโฟกัสพื้นที่เฉพาะเจาะจงให้เป็นพื้นที่ทำเลทองที่เด่นที่สุดในทศวรรษต่อไป คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ปักหมุดหมายไว้ที่ “-สีลม-ลุมพินี” นั่นคือบริเวณหัวมุมถนนสีลมตัดถนนพระราม 4 หรือที่เรียกกันโดยทั่วไปว่าแยกศาลาแดง โดยมีองค์ประกอบสนับสนุนสำคัญได้แก่
การเป็นจุดตัดเส้นทางระบบรางบนดินและใต้ดินของรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งในกรุงเทพฯ เขตพื้นที่ CBD มีจุดตัดเช่นนี้เพียง 2 แห่งคือ อโศกและสีลม การเป็นจุดเชื่อมต่อโครงข่ายการคมนาคมที่มีความทันสมัย หมายถึงการเดินทางเข้าถึงได้ง่ายและรวดเร็ว ยังมีความหลากหลายในเส้นทางการเดินทางโดยแม้ปริมาณการใช้รถยนต์ในพื้นที่จะหนาแน่นมากก็ตาม ถนนสีลมมีเส้นทางลัดทางเชื่อมตลอดสายจากถนนสุรวงศ์ พระราม4 วิทยุ สีลม และ ถนนสาทร การเข้าถึงถนนทางด่วนเฉลิมมหานครและทางด่วนศรีรัชก็ง่ายดายในระยะทางที่ไม่ไกลนัก พื้นที่ดังกล่าวยังไม่ห่างไกลจากทำเลชั้นนำที่มาแรงในเรื่องการท่องเที่ยว เช่นริมแม่น้ำเจ้าพระยา และย่านเมืองเก่าอย่างไชน่าทาวน์
เมื่อมีแนวรถไฟฟ้า การพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตในเมืองจะมีตามมาเสมอและกลายเป็นปัจจัยที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกครบในจุดเดียว ความหลากหลายของสีลมในแง่ไลฟ์สไตล์สามารถพบเจอได้ง่าย ตั้งแต่สีสันความคึกคักแบบสตรีทฟู้ด ถนนคนเดิน ไปจนถึงระดับหรูลักชัวรีที่ชอบความเป็นส่วนตัวสูง ถือเป็นเสน่ห์ที่ไม่เหมือนใครของพื้นที่แห่งนี้อย่างไม่อาจปฏิเสธ
นอกจากนี้ ยังอยู่ใกล้กับพื้นที่สีเขียวของสวนลุมพินี ซึ่งเป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ที่เป็นจุดศูนย์กลางของเมือง และเป็นทำเลที่นักพัฒนาอสังหริมทรัพย์ต่างอยากครอบครองเนื่องด้วยเป็นที่ต้องการอย่างมากของตลาดจึงทำให้จำนวนซัพพลายในส่วนที่พักอาศัย ซึ่งมีทั้งการพัฒนาโครงการใหม่และซัพพลายเดิมอยู่ในทุกเส้นถนนโดยรอบสวนลุมพินีเพิ่มมากขึ้น
เนื่องจากสีลมเป็นพื้นที่บุกเบิกย่านธุรกิจการค้ายุคแรกของกรุงเทพฯ ที่มีการพัฒนาอาคารสูงมานานหลายทศวรรษ มาถึงปัจจุบันมูลค่าที่ดินสีลมช่วงต้นเพิ่มสูงขึ้นมากและถูกจัดเป็นพื้นที่เกรดเอ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่สูงสุดในทศวรรษต่อไป เนื่องจากอาคารหลายแห่งที่มีอายุเก่าแก่กว่า 30-40 ปี และไม่สามารถปรับปรุงให้ทันสมัยตามความต้องการในยุคปัจจุบัน ทำให้เริ่มมีการ รีดิเวลลอปอาคาร เช่น บริเวณอาคารสีบุญเรือง อาคารศิวะดล และโรงแรมดุสิตธานี ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ให้มีความทันสมัย เข้ากับปัจจุบันและอนาคต
ที่เห็นได้ชัดเจนคือ โครงการมิกซ์ยูสดุสิตเซ็นทรัล พาร์ค ที่พัฒนาใหม่บนที่ดินเดิมของโรงแรมดุสิตธานี และกำลังเป็นที่จับตาของตลาดโดยเฉพาะส่วนที่พักอาศัยที่ถือว่าน่าจับตามองเพราะเป็น product ใหม่ล่าสุดของทศวรรษนี้หลังจาก new normal lifestyle โดยคาดว่าจะเป็นซัพพลายระดับไฮเอนด์ที่ตลาดรอการดูดซับจากดีมานด์ที่รอสินค้าระดับพรีเมี่ยมที่ไม่ได้มีการเปิดตัวมานานแล้วในย่านนี้ จากกราฟตัวโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลสีลม/สาทร โดยกราฟที่ 1 แสดงถึงอัตราการดูดซับโครงการที่สร้างแล้วเสร็จมียอดขายกว่า 96.9% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มากที่สุดเมื่อเทียบกับทำเลใจกลางย่านธุรกิจทำเลอื่น ในขณะเดียวกันกราฟที่ 2 แสดงถึงอัตราการดูดซับสำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยมียอดขายแล้วกว่า 74.5% ทั้งนี้ตัวโครงการมีความพิเศษในเรื่องทำเลที่ตั้ง เนื่องจากตั้งอยู่บน 2 ทำเลทอง จึงต้องพิจารณาอัตราการดูดซับของทำเลใจกลางลุมพินีด้วย ซึ่งถือว่าอัตราการดูดซับเป็นตัวเลขที่ดีเช่นเดียวกัน
นอกจากนี้ ทำเลลุมพินี-สีลม ยังแวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกตอบสนองไลฟ์สไตล์คนเมืองครบครัน ทั้งความสะดวกสบายในเรื่องอาหารการกิน ร้านค้าและบริการหลากหลายระดับ มีช้อปปิ้งมอลศูนย์สรรพสินค้า โรงแรมหรู โรงเรียนและโรงพยาบาลชั้นนำ รวมศูนย์อยู่ในพื้นที่ลุมพินี-สีลมที่เดียว
ในมุมมองนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทิศทางการเจริญเติบโตของย่าน CBD จะเกิดขึ้นตามเส้นทางการพัฒนาระบบ infrastructure และ และการเกิดขึ้นของโครงการใหม่ที่ทันสมัยในแต่ละทำเล โครงการที่พักอาศัย และ อาคารเชิงพาณิชย์ต่างๆ โดยรอบสวนลุมพินีจะมีจุดที่แข่งขันและดึงดูดความสนใจตลาดเป้าหมายได้ นั่นคือ จุดเชื่อมต่อที่ก่อให้เกิด pedestrian traffic ซึ่งมีผลต่อมูลค่าของพื้นที่อาคารบริเวณนั้นๆ เป็นปัจจัยที่ทำให้พื้นที่บริเวณหัวมุมถนนสีลมตัดถนนพระราม 4 มีความได้เปรียบพื้นที่อื่นๆ ที่อยู่โดยรอบสวนลุมพินี นอกจากลักษณะกายภาพของเส้นทางคมนาคมที่มีจุดเชื่อมต่อการเดินทางระบบรางแล้ว ผู้พัฒนาโครงการยังมีการเชื่อมโยง ของทางเดินเช่น sky walk หรือ underground walk ให้เกิดขึ้นทำให้การเดินสะดวกมากขึ้นระหว่างกลุ่มอาคารที่พักอาศัย โรงแรม ศูนย์การค้า และต่อเนื่องไปถึงสวนลุมพินี โรงพยาบาลจุฬา ฯ สร้างความสะดวก ตอบรับ lifestyle ยุคปัจจุบันได้เป็นอย่างดี
